Nowa reforma przyspieszająca eksmisje okupas: Co się zmienia od 3 kwietnia?

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości zajętej bezprawnie, z pewnością nie raz zadawałeś sobie pytanie, dlaczego to wszystko trwa tak długo. Dotąd odzyskanie własnego lokum było często walką, która trwała miesiące, a nawet lata. Od teraz ma się to diametralnie zmienić.

Kim są okupas?

Zanim przejdziemy do zmian prawnych, warto wyjaśnić, kim właściwie są okupas. Mówimy o sytuacji, w której osoby wchodzą i przebywają w nieruchomości bez zgody jej właściciela. Nie mówimy tu o najemcach, którzy przestali płacić czynsz – to zupełnie inny przypadek, podlegający cywilnemu postępowaniu eksmisyjnemu.
Okupas zazwyczaj zajmują:

• puste domy i mieszkania, zarówno prywatne, jak i należące do podmiotów publicznych,
• opuszczone budynki, takie jak opuszczone stacje kolejowe, szpitale, szkoły czy stare budynki przemysłowe,
• nieruchomości przejęte przez banki lub komorników,
• tak zwane drugie domy, czyli takie, w których właściciele nie mieszkają na stałe.

Problem dotyka zarówno osób prywatnych, jak i banków, firm czy agencji nieruchomości. Najbardziej poszkodowani są jednak drobni właściciele – ci, którzy potrzebują tej nieruchomości do życia, sprzedaży lub wynajmu.

Jak wyglądał dotąd proces eksmisji okupas?

Do tej pory droga do odzyskania mieszkania była długa i żmudna. Główne etapy wyglądały następująco:

1. Właściciel składał zawiadomienie o przestępstwie – najczęściej o bezprawnym zajęciu nieruchomości (art. 245 kodeksu karnego) lub o naruszeniu miru domowego.
2. Sąd rozpoczynał dochodzenie: identyfikowano osoby mieszkające w lokalu, zbierano zeznania, raporty policyjne itd.
3. Można było wnioskować o tymczasowe opuszczenie lokalu przez okupas, ale sąd rzadko wydawał taką decyzję.
4. Dopiero po długim procesie zapadał wyrok i można było przystąpić do eksmisji

Problem? Przez cały ten czas okupas wciąż mieszkali w lokalu, a właściciel był bezradny.

Dlaczego trwało to tak długo?

Sądy nie mogły nakazać eksmisji bez wcześniejszego wysłuchania okupas, nawet jeśli właściciel miał pełną dokumentację potwierdzającą jego prawo do lokalu. Takie podejście miało chronić prawa osób bez dachu nad głową, ale w praktyce prowadziło do licznych absurdów i niesprawiedliwości.

Co zmienia reforma z 3 kwietnia 2025?

Nowelizacja wprowadza do kodeksu postępowania karnego bardzo ważną zmianę: możliwość natychmiastowego eksmitowania okupas – nawet w ciągu 48 godzin od złożenia zawiadomienia. Jeśli spełnione są określone warunki, sędzia może wydać decyzję o eksmisji bez czekania na zakończenie śledztwa i rozprawę sądową. Oznacza to, że właściciele nie będą musieli znosić miesięcy lub lat niepewności.

Czy to znaczy, że nie będzie procesu?

Nie – proces karny nadal będzie się toczył, ale głównym celem reformy jest ochrona właścicieli: najpierw odzyskują swoją nieruchomość, a dopiero potem rozstrzygany jest spór karny.
Postępowanie będzie prowadzone w trybie przyspieszonym. W przypadku okupas ten tryb pozwala szybko zamknąć sprawę – nawet w drodze ugody (np. uznanie winy w zamian za łagodniejszy wyrok).

Jakie warunki trzeba spełnić, by sąd zarządził eksmisję w 48 godzin?

Sędzia może zarządzić eksmisję ekspresową, jeśli:

• zgłaszający jest właścicielem lub prawowitym posiadaczem nieruchomości,
• okupas nie mają żadnej umowy ani zgody na przebywanie w lokalu,
• nie mogą wykazać żadnego prawa do zajmowania mieszkania.

Eksmisja nie jest więc automatyczna, ale znacznie przyspieszona.

Kogo chroni ta reforma?

Nowe przepisy mają przede wszystkim chronić drobnych właścicieli, czyli osoby prywatne posiadające jedno lub dwa mieszkania. Pomoc uzyskają też:

• spadkobiercy, którzy chcą sprzedać lub wynająć odziedziczone mieszkanie,
• osoby wracające po dłuższej nieobecności (np. z powodu remontu lub leczenia),
• właściciele drugich domów, które zostały zajęte.

Uwaga: reforma nie dotyczy sporów pomiędzy wynajmującym a najemcą z powodu braku płatności czynszu – w takich przypadkach nadal obowiązuje standardowa procedura cywilna.

Czy reforma rozwiąże problem okupas?

Trudno dziś jednoznacznie odpowiedzieć. Pewne jest, że nowa regulacja to ogromny krok w stronę większej ochrony właścicieli i może działać odstraszająco na potencjalnych okupas. W połączeniu z najnowszymi orzeczeniami, które np. uznają za legalne odcięcie mediów w przypadku niepłacenia rachunków, może to stanowić istotną zmianę.